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Casa, il terzo rapporto sulla condizione abitativa in Toscana

La ricerca fa luce su uno degli ambiti maggiormente bersagliati dalla crisi

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Pubblicato da La Redazione Ad Culture in NEWS
Casa, il terzo rapporto sulla condizione abitativa in Toscana

Tanti segni negativi contraddistinguono il terzo Rapporto sulla condizione abitativa in Toscana che è stato presentato ieri presso Palazzo Strozzi Sacrati, Firenze, dalla vicepresidente e assessora al welfare e alle politiche per la casa Stefania Saccardi. La ricerca, curata dall'Osservatorio Sociale Regionale, fa luce su uno degli ambiti maggiormente bersagliati dalla crisi.

Il nuovo rapporto amplia ulteriormente il patrimonio conoscitivo sul tema attingendo da nuove fonti informative e ricorrendo ad indagini ad hoc sugli elementi considerati più significativi. Maggiore attenzione è stata dedicata, nella sezione che esamina il mercato della casa, ai mutui ipotecari e, in quella relativa alle politiche pubbliche, all'analisi delle graduatorie comunali per l'assegnazione di alloggi Erp.

L'approfondimento territoriale si concentra su Pisa: edilizia residenziale pubblica, vista dal lato della sua relazione con i percorsi di fuoriuscita da situazioni di disagio, non solo abitativo, delle famiglie che richiedono una casa popolare, e residenzialità universitaria, analizzata in particolare sotto il profilo del suo impatto sul mercato immobiliare locale e sulla condizione abitativa dei cittadini pisani.

La situazione del mercato immobiliare. Il mercato immobiliare in Toscana non ha ancora invertito la tendenza rispetto alla crisi iniziata nel 2008. Nel 2011 segno negativo, rispetto al 2010, sia per il volume complessivo dei fabbricati per i quali i comuni toscani hanno rilasciato permessi di costruire (-18,4%) che per il numero delle abitazioni in essi previste (- 20,9%), ben al di sopra della riduzione media italiana, rispettivamente -7,3% e -5,9%. Stesso andamento per le compravendite: dopo la 'timida' crescita (+2,2%) del 2010, ancora in calo nel 2011 (-5,1%) e forte contrazione nel 2012: -26,7%, contro il -25,7% a livello nazionale.

La flessione degli acquisti con accensione di un mutuo ipotecario è una delle principali ragioni della debolezza del mercato immobiliare. Dopo la buona ripresa del 2010 (+12,1%, +9,4% in Italia), nel 2011 c'è stata una nuova diminuzione e nel 2012 un vero e proprio crollo: sia in valori assoluti (-38,2%), che in rapporto al numero delle compravendite immobiliari effettuate (da una quota del 43,6% del 2011 si è passati nel 2012 a una del 36,8%). La situazione di crisi del mercato dei mutui nel 2012 (rispetto al 2011) è confermata da tutti i parametri: valore complessivo del capitale 'preso in prestito' per l'acquisto -42,8%, tasso di interesse mediamente applicato passato dal 3,50% al 4,31%, rata media mensile versata cresciuta da 748 a 761 euro, durata media dei mutui ridotta da 24 a 23,3 anni e domande di surroga aumentate del 4%.

In Toscana pochi acquisti e pochi mutui, ma ancora tanti proprietari. In sostanza il costo ancora troppo alto delle abitazioni impedisce alle famiglie, gravate da una crisi che ancora ne frena la disponibilità reddituale, di pensare all'acquisto attraverso la stipula di un mutuo. Si chiama tecnicamente indice di accessibilità e in Toscana è particolarmente negativo, superato a livello nazionale solo dal dato corrispondente registrato in Liguria. La Toscana inoltre, al terzo posto per costo delle abitazioni, a causa della dinamica dei prezzi mantiene elevato il numero di annualità di reddito in media richieste per l'acquisto di una abitazione: poco più contro cinque contro le quattro necessarie nel resto del paese.

Nonostante queste sempre maggiori difficoltà ad acquistare una casa, la Toscana resta una regione con un alta percentuale di proprietari: nel 2011 la quota di famiglie con casa di proprietà è del 73,8% (71,9% nazionale), e sale all'83,4% se si aggiungono quelle residenti in abitazione a titolo gratuito o in usufrutto (82% nazionale). Le famiglie che vivono in affitto sono aumentate, tra il 2010 ed il 2011, dal 15,8% al 16,6%. Poco incoraggianti i dati sugli sfratti: tra il 2011 e il 2012 ci sono state una crescita delle richieste (+ 3,1%), dei provvedimenti emessi (+ 10%) e delle esecuzioni (+ 1,7%). Mettendo in relazione il numero dei provvedimenti emessi con quello delle famiglie che, dal Censimento 2011, risultano abitare in affitto (al netto di quelle che abitano in un alloggio Erp), nel 2012 il rischio di sfratto ha interessato quasi 3 famiglie su 100 che risiedono in un'abitazione in locazione reperita sul libero mercato, con una punta di circa 6 su 100 nella provincia di Prato.

Patrimonio Erp e nuove politiche per le locazioni. Sono 49.140 le unità immobiliari di edilizia pubblica residenziale, più del 55% delle quali concentrate a Firenze (25,7%), Livorno (17%) e Pisa (12,8%). Mettendo in relazione il patrimonio ed il numero di famiglie residenti in ciascun ambito territoriale misuriamo la capacità di un territorio di rispondere alla domanda abitativa potenzialmente rivolta al sistema Erp: il dato medio è di 1 alloggio ogni 33,5 famiglie. Valori più bassi (ovvero maggiore disponibilità di alloggi rispetto alle famiglie residenti) a Livorno (1 ogni 18,7), Massa Carrara (1 ogni 23,6), Pisa (1 ogni 28,3) e Firenze (1 ogni 30,3). Quelli più elevati a Prato e Pistoia: rispettivamente 1 ogni 58,9 e 58,7 famiglie. Gli alloggi Erp in costruzione sono 1.197, 792 dei quali in consegna nel 2014. Un numero importante ma comunque insufficiente a rispondere al fabbisogno delle famiglie toscane: tra il 2012 e il 2013 solo 2.333 famiglie, delle oltre 26.000 che hanno presentato richiesta possedendone i requisiti, si sono viste assegnare un alloggio, con un tasso di soddisfazione della domanda dell'8,8%.

Sul versante degli affitti a canoni sociali, da segnalare gli sforzi del Governo per ripristinare nel 2014 il Fondo sociale per l'affitto finanziandolo con 100 milioni di euro, di cui 6 milioni e 254mila assegnati alla Toscana (cioè poco più della metà di quanto stanziato nel 2010), e quelli della Regione che ha confermato anche per il 2013 i 4 milioni di euro per il Fondo sfratti, portando a 12 milioni di euro la somma complessivamente stanziata per questa misura.


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